<p><em>Samhällsbyggnadsbolaget släppte i morse sin <a href="/link/c9513af651104d0d83d70632e210eb50.aspx">delårsrapport för Q3 2017.</a> Nedan finner ni en kort kommentar på rapporten, men längre fram följer vi sedvanligt upp med en uppdaterad analys.</em></p> <p><strong><strong>Stark överskottsgrad</strong><br /> </strong>För det tredje kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 370 MSEK (32), innebärande en avvikelse om -1,3 procent gentemot vårt estimat om 375 MSEK. Under perioden tillträddes cirka 460 lägenheter i Falun, en kommersiell utvecklingsfastighet i Uppsala samt cirka 160 lägenheter i Borlänge. Samtidigt avyttrades fem fastigheter i Nyköping och Oxelösund.<br /> <br /> Driftnettot uppgick till 263 MSEK (18) där vi hade räknat med 262 MSEK. Således var överskottsgraden 71,1 procent (55,7), cirka 120 bps högre än vår prognos om 69,9 procent. Q3 är ett säsongsmässigt starkt kvartal och de fastigheter som löper med triple net-avtal har fått fullt genomslag under kvartalet - något vi underskattat.<br /> <br /> Förvaltningsresultatet blev 112 MSEK (-1), vilket var cirka 10 procent under vår förväntan om 125 MSEK. Dels hade vi räknat med 2 MSEK lägre i central administration, men framförallt var avvikelsen stor avseende finansnetto. Vi hade estimerat -123 MSEK medan faktiskt utfall blev -134 MSEK (-14). Under kvartalet har Samhällsbyggnadsbolaget emitterat 150 MSEK inom ram för befintlig obligation samt 700 MSEK i hybridobligationer i två omgångar. Uppläggningsavgifter för upptagande av lån uppges ha varit cirka 21 MSEK för hela perioden (jan-sep) där vi bedömer att en betydande andel var hänförlig Q3 till följd av, bland annat, ovan emitteringar. Detta bör vara en stor del av förklaringen till avvikelsen gentemot prognos.<strong><br /> <br /> <strong>Värdeförändringar och avyttrade byggrätter</strong><br /> </strong>De orealiserade värdeförändringarna uppgick till cirka 387 MSEK (1,7 procent av nuvarande fastighetsbestånd) medan de realiserade blev -2 MSEK. Därutöver avyttrade SBB byggrätter om 23 000 kvm BTA för totalt 80 MSEK. Förvärvare var PEAB och Riksbyggen. Vid periodens slut hade bolaget cirka 440 000 kvm BTA för bostäder i pågående utvecklingsprojekt där större delen av portföljen har erhållit planbesked. SBB har som mål att realisera intäkter om 250 - 400 MSEK i genomsnitt per år från byggrättsportföljen. Under Q1-Q3 2017 har bolaget genererat totalt 580 MSEK och ligger således över målsättningen med råge.<strong><br /> <strong><br /></strong></strong></p> <p><strong>Fokus på balansräkningen<br /></strong>Den tidigare så höga förvärvstakten har bytts ut mot fokus på att stärka balansräkningen, vilket märks i de nyligen emitterade hybridobligationerna med evig löptid. Dessa räknas som eget kapital, med första inlösentidpunkt efter 5,5 år och med en ränta om STIBOR 3M + 7,0 procent. Per Q3 står samhällsfastigheter för 57 procent av hyresintäkterna, bostäder 34 procent och Övrigt (utvecklingsfastigheter) för 9 procent. I kombination med en genomsnittlig kontraktslängd om 7 år har bolaget låst in stabila kassaflöden.</p> <p>Löpande intjäningsförmåga per utgången av Q3 uppgår till hyresintäkter om 1 513 MSEK, driftnetto om 1 025 MSEK och ett förvaltningsresultat om 494 MSEK. För 2018e räknar vi på oreviderade estimat med hyresintäkter om 1 526 MSEK, ett driftnetto om 1 035 MSEK och ett förvaltningsresultat om 491 MSEK.</p> <p>Vi kommer att justera in bolagets senaste förvärv och troligen revidera ned våra antaganden för central administration och finansnetto efter att vi pratat med ledningen.</p> <p>(Klicka på bilden för att förstora den)</p> <p><img class="colorbox" style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" alt="" src="/link/1211e86da06f4442b2053b7dfe8e99c4.aspx" height="329" width="384" /></p> <hr /> <p><em><img class="img-responsive" style="float: right;" alt="Introduce aktieanalys" src="/link/13ecd906ee4d4887a555f4552a326d2b.aspx" height="59" width="59" />Analytiker<br />Markus Henriksson<br />markus.henriksson@remium.com</em> </p>