När affärsmodellen imploderar

Det är först när marknaden faller som affärsmodeller testas i praktiken. Det ser vi nu inom byggande av bostadsrätter.

Prisras utlöser panik

Under sju månader har priset på bostadsrätter i Stockholm fallit 10 procent. Det är mycket. Senast vi hade ett prisfall var 2011, på futtiga fyra procent och under elva månader. Denna gång är det däremot en skräckfilm. Det syns i bostadsutvecklarnas kvartalsrapporter. Försäljningen av bostadsrätter rasar, i Oscar Properties och Tobin Properties med drygt 90  procent, i Bonavas svenska verksamhet med 70 procent, en halvering i JM, medan PEAB och Skanska visar nedgångar på 30 respektive 40 procent (i allt bostadsbyggande). Varför? Jo, risken har ökat.  

Vem bär risken?

Låt oss jämföra riskerna i ett vanligt husprojekt med byggandet av bostadsrätter. Den som beställer ett hus från en byggare, skriver under ett bindande kontrakt om leverans av ett färdigt hus vid en viss tidpunkt. Köparen betalar in förskott till byggaren under arbetets gång, ungefär 20-30 procent av totalkostnaden, vid 3-5 tillfällen. Köparen finansierar sig genom byggnadskreditiv, med ganska hög ränta. De som vill ”lagerspekulera” i ett villabyggande, måste alltså ha bra bankkontakter och komma upp med mycket kapital. 

Samma risk

Så inte i ett bostadsrättsprojekt. Där behöver köparna bara stoppa in ett par procent av totalpriset i förskott. Resten betalas ett par månader innan inflyttning. Byggandet av huset finansieras istället genom att föreningen tar upp lån i banken. Banken kräver dock att byggföretaget samtidigt går i borgen för föreningens lån. Det handlar om mycket stora belopp. Mätt i förhållande till eget kapital i de börsnoterade bostadsutvecklarna är borgensförbindelserna betydande, i Bonava 2,7 gånger eget kapital, i Oscar Properties 2,2 gånger, i JM 1,5 gånger och i Tobin Properties respektive PEAB, lika stora som eget kapital. I Skanska är de däremot små, eftersom de väljer att själva låna ut pengar till bostadsrättsprojekten.

Dold risk

Bostadsrättsköparna slipper alltså finansieringen, vilket tidigare ledde till rena spekulationskarusellen när bostadsrätterna galopperade. Köpare ”lagerhöll” bostadsrätter under byggtiden och kunde därefter sälja med god förtjänst. I höstas tog det tvärt slut. Lagerhållningen blev till snaror, även för mer seriösa köpare. Plötsligt uppdagades den stora risken - köparen kunde inte sälja den bostad som de redan ägde, den dag det var dags för slutbetalning. Vad händer då? Det testas nu, i nedgången. I värsta fall går köparen i konkurs, men det beror på vad som står i kontraktet och kontrakten verkar variera stort. I praktiken är det troliga att bostadsutvecklaren tar tillbaka bostaden (ingen vill ju ha konkursade kunder, följt av forcerade utförsäljningar), men att köparen går miste om de pengar som betalts in. Livhanken klaras, men med en svidande förlust. 

Kön försvann

Oavsett vilket, har risken i denna lagerhållning ökat dramatiskt. Därför har köerna till bostadsrättsprojekten försvunnit. Snabbast i Stockholm och ännu snabbare i Stockholms mer exklusiva projekt. Det syns alltså tydligt i kvartalsrapporterna för Oscar Properties och Tobin Properties, men även i övriga bostadsutvecklare. Ingen kund verkar längre vilja lagerhålla en bostadsrätt. Därtill säger banken i många fall nej till lånelöfte för köpare av nybyggda bostadsrätter. Köparen måste första ha, i princip, sålt den gamla bostaden. Och vem vill köpa en befintlig bostad, för inflyttning om två år? Dessutom ställer bankerna högre krav på bostadsutvecklarna för att vilja låna ut pengar till projekten. En större andel bostadsrätter än tidigare måste vara sålda, för att banken skall våga låna ut pengar till föreningen. Det blir Moment 22, varpå affärsmodellen imploderar. Det ser vi nu. 

Riskvilligt kapital sökes

Det finns ingen enkel väg tillbaka, för det saknas riskvilligt kapital. Antingen måste det komma från köparna eller från bostadsutvecklarna, men ingen vill lägga upp mer pengar när lagerhållningen ger förluster. Det obehagliga är att vi får denna implosion, trots att räntekostnaden för lagerhållningen är rekordlåg. Slutsatsen blir därför att prognoser om en snar vändning för bostadsrättsmarknaden, verkar vara ett önsketänkande.