16:19 / 26 april 2018
Kvartalsrapporterna från bostadsbyggarna är en obehaglig läsning. Och Riskbanken kan inte hjälpa dem.
Dramatiskt ras
Kvartalsrapporten för bostadsbyggaren Tobin Properties visade att värdet av sålda bostäder under det första kvartalet föll från 643 till 13 miljoner kronor. Det är minus 98 procent. Nästan lika obehagligt var att konkurrenten Bonava sålde 70 procent färre bostäder jämfört med för ett år sedan. Vi bevittnar troligen det snabbaste byggstoppet av bostäder någonsin i Sverige. Det sker i ett läge då den internationell konjunkturen är mycket god, sysselsättningen och lönerna i Sverige är väldigt starka, samtidigt som Riksbankens räntepolitik ger bolåneräntor som till och med ligger under svenskarnas löneökningstakt, särskilt i Stockholm.
Vanliga orsaken
"För dyrt och för koncentrerat till rika personer i Stockholm" är den vanliga förklaringen till byggstoppet. Glöm det. Bostadsbyggandet slår tjugoårsrekord, hela 50 procent över den senaste toppen. Det skulle aldrig vara möjligt om inte branschen byggde för en större krets är bara rika Stockholmare. "Det beror på Finansinspektionens amorteringskrav" är den andra förklaringen. Glöm det också. Den rimmar för övrigt inte alls ihop med den första förklaringen, eftersom FI:s krav i huvudsak träffar de svenskar med lägst inkomst i förhållande till bostadslånen. Nej, sanningen är att "marknaden" alltid testar gränserna. Analytiker kan räkna, vrida och vända på värden, men marknaden kommer alltid att testa om det inte går att betala ytterligare lite mer. Nu vet vi - hit, men inte längre, trots en absurt låg räntenivå.
Hysteriskt
Toppen nåddes i oktober 2015. Då hade bostäder i Sverige stigit 18 procent på ett år. Hysterin var enorm, särskilt i Stockholm och särskilt för bostadsrätter. På visningarna av 2:or och 3:or blev det kö ut i trapphusen. Då hade Riksbanken genomfört tio räntesänkningar på tre år och styrräntan var för första gången någonsin negativ, minus 0,35 procent. Några månader senare blev det ytterligare en sänkning, men efter det har räntan legat still i drygt två år på minus 0,5 procent. Trots detta får vi alltså en bostadskollaps. Det visar att förändringar av räntenivån är viktigare som styrmedel, än en konstant låg nivå. Det gäller särskilt vid ränterekord, vilka ju av naturliga skäl uppfattas som temporära. "Det gäller att slå till nu, för så här låga räntor kan inte bli bestående", var den breda uppfattningen i oktober 2015.
Andra branscher
Stoppet återfinns också i annan svensk statistik, exempelvis bilförsäljningen. Den toppade i juli 2016 på 14 procent i årstakt, efter att ha legat på över tio procent i två år. Nu är tillväxten minus, trots rekordlåg ränta. Detaljhandeln i övrigt följer samma mönster. Försäljningen toppade i volym på 5 procent i december 2015. Därefter har det gått ner i ett sträck, ner till 2 procents årstillväxt och de senaste två månaderna har dessutom nedgången accelererat. Ovanpå det har vi valutautvecklingen. De senaste månaderna bevittnar vi en kollaps i kronan mot euron, som ingen hade med i prognoserna för bara ett halvår sedan. Att flyga till Kanarieöarna är helt plötsligt en helt annan femma, så därför stannar vi hemma. Det enda som är stabilt i svensk ekonomi är konsumentprisindex. De senaste 20 åren har KPI legat på en genomsnittlig ökningstakt kring 1,2 procent, med svängningar på ungefär +/- 0,5 procent. KPI är rena sömnpillret, jämfört med all annan svensk statistik.
Och slutsatsen..?
Riksbankens jobb är att skapa stabilitet och överblickbarhet i svensk ekonomi. Många trodde att det automatiskt uppstod om vi fick ett stabilt penningvärde, vilket vi snabbt omsatte i målet om två procents årstaktsförändring i KPI. Vi kan nu konstatera att den huvudsakliga stabilitet Riksbanken skapat är just i KPI. För bostadsbyggarna stundar därför en vargavinter. Den extra värme Riksbanken normalt kan släppa loss i lägen av kris, är en sänkt ränta, men ingen kan ju på allvar tro att en sänkning av styrräntan till minus 0,75 procent, skulle locka fram bostadsköparna ur sina hålor?
Chefsanalytiker