Vandring på slak lina

Efter bostadsmarknadens positiva utveckling under januari, blev februari, om inte en kalldusch, så i alla fall ett bryskt uppvaknande.

Februari föll

Bostadspriserna i februari föll 0,4 procent enligt analysfirma Valueguard. Det kan tyckas marginellt, men är det inte. Den genomsnittliga förändringen sedan indexet startades 2005 innebär en uppgång på 1,6 procent under februari och alla februarimånader har registrerat en uppgång. Granskar vi segmentet bostadsrätter i Stockholm, den mest spekulativa delen av bostadsmarknaden, blev nedgången något större, ungefär 0,6 procent. Bostadsrätter svänger dock mer än marknaden totalt, varför slutsatsen för bostadsrätter blir densamma som för bostäder totalt.

(Klicka på bilden för att förstora den) 

Vad förklarar?

Det framstår som ganska klart att januari månads uppgång, som låg ungefär på snittet av samtliga månader sedan 2005, påverkades positivt av Finansinspektionens annalkande amorteringskrav. Det började gälla den 1 mars och troligen var det många som skyndade sig att göra affär i god tid innan detta datum. I februari var dock det loppet kört, eftersom det normalt tar en dryg månad att knyta ihop de flesta bostadsaffärer. Det konstiga är dock att amorteringskravet har haft denna effekt. Det är nämligen relativt få konsumenter som drabbas av kravet, särskilt i höginkomststaden Stockholm, som ändå är prisledaren för hela landet. En lånebegränsning på 4,5 gånger familjeinkomsten före skatt borde inte ha träffa någon större del av denna marknad.

Halvfullt eller..?

Samtidigt går det att granska trenderna ur en annan vinkel, som en renodlad priskurva. Då har vi haft en nedgång från toppen, som värst på 12 procent för bostadsrätter i storstan och 9 procent för helheten. Nu har det däremot planat ut och nedgången ligger på 10 respektive 6 procent. För denna tolkning talar utvecklingen av lånetillväxten för bostäder. Den toppade i början av 2016 på en årsökning på 25 procent, men har under diskussionerna om det senaste amorteringskravet dalat till, som värst, minus 10 procent, vilket var i höstas. Nu ligger ökningen i en tydligt stigande trend och har nått nollnivån. Eftersom denna faktor har varit en ledande indikator för bostadsmarknaden under lång tid, skulle slutsatsen här kunna bli att glaset är halvfullt, på väg att fyllas.

(Klicka på bilden för att förstora den) 

Byggloven fortsatt många

Den sista komponenten i priskalkylen blir bostadsbyggandet. Det är fortsatt högt, i alla fall om vi mäter tillståndsgivningen. Vi har idag tillstånd för att bygga drygt 60.000 bostäder, vilket är mycket högt och det visar inga tecken på att plana ut. Detta är dock inte självklart "byggande", men i normalfallet startas ett byggprojekt i anslutning till att ett bygglov lämnats. Rapporterna, särskilt i Stockholm, är emellertid att rader av bostadsprojekt skjutits på framtiden för att inte spä på överutbudet. Detta är dock mest hörsägen, för KI:s barometer visar ingen tillbakagång, inte heller i Stockholm. Därtill är det fortsatt mycket lätt att få krediter till byggande, enligt KI.

Och slutsatsen..?

Dans på slak lina. Vi går på kanten utan skyddsnät. En lätt knuff och vi faller utför. Just nu är dock vindstilla, så balanseringen lyckas. Det obehagliga, nu som tidigare, är att vi åstadkommit denna situation med räntor som är rekordlåga. Om vi faller över kanten kan vi bara hoppas att FI slopar det senaste amorteringskravet och att det räcker som säkerhetssele. Det känns dock varken troligt att de skulle göra, eller troligt att det skulle räcka. Mänsklig panikpsykologi behöver betydligt mer för att bromsas, som resoluta räntesänkningar från en Riksbank, till exempel. Där är dock verktygslådan tom.

Klicka här för att se fullständig grafik