Är bostadsraset över?

När bostadspriserna faller blir det full panik. När de stiger är det få som tar notis, men vi borde faktiskt jubla över januari månads prisuppgång.

Mer än en studs

Efter den hemska hösten, då bostadspriserna i Sverige föll med drygt 9 procent på fyra månader (bostadsrätter Stockholm drygt 11 procent), tog priserna ett markant kliv uppåt i januari. Få jublade, eftersom det skall studsa upp i januari. Räknar vi från 2005, då Valueguard började sina mer detaljerade mätningar, har januari månad visat på en genomsnittlig prisuppgång på 3,3 procent och inte en enda januarimånad har visat fallande priser. Likadant med bostadsrätter i Stockholm, det mest spekulativa köpet av alla, med en genomsnittlig januariökning på 3,0 procent. Denna januari lyckades dock bostäder i riket skrapa ihop till en prisuppgång som var 0,1 procent högre än snittet, medan bostadsrätterna låg något under snittet. Det är en markant vändning jämfört med 2017, då bostadspriserna utvecklades sämre än snittet under tio av tolv månader, samtidigt som BRF:er i Stockholm låg sämre samtliga månader.

Utlåningen accelererar

Det som gör att marknaden faktiskt kan stå inför en vändning, är att utlåningstillväxten i bankerna återigen ökar. Den hade fallit sedan början av 2016, men vände upp från maj förra året. Trots den fallande tendensen 2016 hade bostadspriserna fortsatt upp under 2017. I förhållande till historiken var det unikt. Bostadspriser har alltid mattats när utlåningstillväxten dämpas. Hösten 2017 föll därför bostadspriserna "ikapp" den dalande utlåningstillväxten. Det borde egentligen inte vara särskilt dramatiskt. Skälet till den senaste tidens omsvängning skulle kunna vara att Finansinspektionens lönebaserade amorteringskrav är spikat. Få faktorer (undantaget räntan) skrämmer en bostadsmarknad mer än spekulationer om kommande regeländringar. När ändringarna väl är genomförda drar de flesta en lättnadens suck, särskilt de som ser att de inte är drabbade, vilket är de allra flesta. FI:s nya amorteringskrav drabbar nämligen en ganska begränsad del av marknaden.

(Klicka på bilden för att förstora den)

Byggandet tuggar på

Den tredje komponenten som varit i fokus under hösten är byggandet. Sverige bygger för mycket och framförallt för dyrt, har varit en vanlig slutsats. Det är lätt att hålla med. Förra året gödslades byggmarknaden dessutom av statens bidrag till de "duktiga" kommunerna, alltså de som lyckades få fram flest bygglov, ett omvänt glesbyggdsstöd, för Stockholm fick den största delen. Regeringen delade ut 1,8 miljarder kronor och Stockholmsregionen knep nästan 40 procent. Tillsammans med stigande markpriser, bostäder med sjöutsikt, allt högre (dyrare) standard och allmän girighet har priset på nybyggda bostadsrätter rakat i höjden. Byggloven ligger nu på drygt 60.000 och vi får gå tillbaka till bygghysterin 1990 för att hitta samma nivåer. Denna överbyggnation riskerar att fortsätta pressa priserna. Emellertid är de flesta större byggaktörer finansiellt starka, samtidigt som Riksbanken ånyo tvekar om räntehöjningar. Med fortsatt extremt låg ränta går det nog att vänta ut ett lager av lite för många (lyxiga) bostäder, hellre än att rea ut dem.

Och slutsatsen?

Vi borde jubla över januaristatistiken, men är nu så skadeskjutna att ingen vågar glädjas över en studs i priserna. Vi hänför det snabbt till säsongsvariationer. Uppgången i januari är dock så passa kraftfull att den knappast kan viftas bort som en tillfällighet. Kanske är det ljuset i bostadstunneln vi siktar.