Peter Malmqvist - Har bostadskraschen nått botten?

Remiums chefsanalytiker Peter Malmqvist synar börsens händelser och kommenterar det senaste åt besökarna på Introduce.

En viktig bostadsindikator har vänt upp. Det kan tyda på att de senaste månadernas "bostadskrasch" har nått botten.

Snabb panik

Det måste tillhöra en världsunik händelse, att ett land med negativ styrränta och bolåneräntor på motsvarande ett halvt års löneökning, drabbas av en bostadskrasch. De senaste tre månadernas nedgång i Valueguards indikator för de svenska bostadspriserna, skvallrar dock om att vi just är med om det. Med ett fall på 7,3 procent under tre månader är det bara att gnugga sig i ögonen. Nedgången har kommit mycket snabbt och har därtill accelererat. Jämför vi med historiken sedan 2005 (då Valueguard startades) kan konstatera att bara två tidigare tremånadersperioder fallit lika kraftigt, samtliga var under finanskrisen, hösten 2008. Det ger kalla kårar.

Ganska vanligt

Ändå är minustal enstaka månader vardagsmat. Av samtliga månader sedan 2005 har Valueguard hamnat på minus under drygt en tredjedel och på mer än 1 procent minus i ungefär hälften av dessa. Även om vi granskar utvecklingen under perioder om tre månader har vi minustal under ungefär en fjärdedel, där alltså den senaste perioden är den fjärde värsta, bara passerad av tre perioder under hösten 2008. Det råder alltså ingen tvekan om att Valueguard speglar ett panikmönster under hösten, vilket understryks av bostadsmarknadens spekulationsindikator nummer 1 - bostadsrätter i Stockholm, som fallit ännu mer. Här är nedgången hela 9,5 procent, alltså 2,2 procent mer än snittbostaden. Det är emellertid normalt. Bostadsrätter i storstan svänger i genomsnitt drygt en procent mer än normalbostaden och ännu mer närpriserna faller.

Positiv indikator

I detta plötsligt nattsvarta bostadsmörker finns det dock en strimma av ljus. Det är utlåningstillväxten till bostäder. Sedan sommaren 2016, då det första amorteringskravet infördes, har tillväxten stannat av. Botten nåddes i maj och sedan dessa har lånetillväxten ökat (observera att utlåningen kontinuerligt växer, men olika snabbt). Tidigare har denna indikator föregått vändningar på bostadsmarknaden med en viss eftersläpning på några månader. Jämför vi med perioden 2009-2010 då Finansinspektionen jobbade hårt för det så kallade bolånetaket (lån på max 85 procent av fastighetens värde), kan konstateras att utlåningstillväxten mattades markant under denna period. Här finns emellertid också en annan bakomliggande viktig faktor - en stigande styrränta. Finansinspektionens senaste åtgärd, inkomsttaket, har därtill diskuterats livligt i samhället det senaste halvåret. Det skall inte uteslutas att även detta inverkat dämpande på utlåningen.

Och slutsatsen...?

Om bostadsutlåningen är en indikator på framtida bostadspriser, kan botten på bostadsmarknaden vara nära. Den stigande utlåningstillväxten sedan juni kan vara en viktig pusselbit. Vad som ytterligare talar för att botten närmar sig, är alla rapporter om snabbt slaktade bostadsprojekt, inte minst i superheta Stockholm. Det är ju inte konstigt om vi får fall i bostadspriser, när bostadsbyggandet slår det "ouppnåeliga" rekordet från vår egen bubbla, 1990. Byggandet får vi dock analysera djupare i en annan artikel.