09:52 / 16 november 2017
Remiums chefsanalytiker Peter Malmqvist synar börsens händelser och kommenterar det senaste åt besökarna på Introduce.
Kurserna i börsens bostadsutvecklare har rasat i takt med prisfallet på Stockholms bostadsrätter - är det början till den stora fastighetskraschen?
Kraftiga svängningar
Under två år, 2005 till 2007 gick bostadsrätter i Stockholm upp med drygt 60 procent (enligt Valuegard). Samtidigt gick räntan upp med tre procent. Exempelvis ökade en tvåårig statsobligation (som indikator på en genomsnittsränta i ekonomin) från 1,8 till 4,8 procent. Jämför vi med dagsläget finns det likheter, men också en viktig skillnad. Likheten är att bostadsrätterna de senaste fyra åren också gått upp med dryga 60 procent. Olikheten är att räntan utvecklats radikalt annorlunda. En tvåårig statsobligation ligger idag nästan sex (!) procentenheter under nivån från toppen 2008 och den har fallit i ett svep sedan augusti 2013.
Privatekonomisk snara
Det vi nu ser är en påminnelse om hur snabbt girighet och fruktan kan byta plats på en marknad. Jämför vi med prisnedgången i Stockholms bostadsrätter 2008-2009, låg den på 22 procent, mätt från topp till botten. Den nuvarande trenden är att priserna stod still under mars till augusti, men har gått ner hela 6 procent under september-oktober. Den tidigare spekulationen i nybyggda bostadsrätter är som bortblåst. Lyxiga lägenheter med vitek på golvet, marmor i köket och strålande sjöutsikt slängs ut på bostadssajterna och förblir osålda. Den generella hetsen med flera budgivare på varje objekt har förbytts i enstaka bud under utgångspriset. Många som spekulerat i kontrakt ser sin säkra vinst förvandlas till en privatekonomisk snara.
Bostadsboom knäcker
De senaste årens spekulation i nybyggda bostadsrätter, som gav teckningsgrader hos exempelvis JM på ungefär 90 procent, mot mer normala 60, har bytts i en lageravveckling. Det senaste årets kraftiga nybyggnadstakt på drygt 60.000 bostäder, har tagit bort alla trånga sektorer. Busslasterna med köpsugna landsortsbor på väg till Stockholm varje vecka, verkar dessutom ha fått motorstopp på E4:an. Därtill har Finansinspektionens lånetak och amorteringskrav, gjort det jobb som Riksbanken borde gjort med räntan. Tillväxten i bostadslån har därför gått ner från nästan 30 procent 2016, till minus 10 idag (observera att det fortfarande växer, men 10 procent långsammare än för ett år sedan). Nu förlorar spekulanterna hundratusentals kronor på något som för bara ett halvår sedan var en bankomat.
Fastighetsras?
Men det är inget brett ras, vilket syns om vi granskar Carnegies index för fastighetsaktier (som domineras av bolag utanför bostadssektorn). Indexet har inte rört sig mer än börsen generellt. Granskar vi däremot kursutvecklingen i specialiserade bostadsutvecklare syns den spruckna spekulationsbubblan tydligt. Särskilt intressant är att granska JM, ett vinstgivande byggbolag med lång historik. I takt med en snabb vinstökning det senaste året steg kursen markant fram till maj i år. Därefter har den rasat med 30 procent. Ännu värre är det för de nya bostadsutvecklarna. Där nästan trefaldigades kursen i de mest uppmärksammade på två år, men har sedan dess fallit tillbaka till utgångsläget.
Svåranalyserat
I bolag utan historik, med svåranalyserade kassaflöden och hela aktievärderingen upphängd på en marknadsvärdering av bostadsprojekten, är det svårt att hitta någon fundamental kursbotten. För byggbolag med historik är det lättare. JM är idag värderat klart under sitt historiska p/e-tal och är också det enda byggbolag som är värderat under den långsiktiga vinsttrenden. PEAB, som har blandat byggande, men med mycket bostäder, visar inte fullt samma kursfall och har fortfarande en värdering som ligger över den långsiktiga vinsttrenden. Detsamma gäller Skanska, medan bostadslösa NCC visar ett något annorlunda mönster.
Och slutsatsen?
Den som tror att detta är den stora kraschen skall hålla sig långtifrån allt som stavas "fastigheter". Då är raset i bostadsutvecklarna bara en tidig indikation på vad som kommer att sprida sig till resten av fastighetssektorn. Den som däremot tror att det är en spricka i fasaden, att nedgången är en kortsiktig obalans mellan överbyggnation och flyende spekulanter, blir intresserad. Och mycket talar för det senare. Det måste nämligen vara omöjligt att få en bred fastighetskrasch i en ekonomi där centralbanken håller styrräntan på minus och staten lånar till genomsnittlig nollränta. Och att räntan skulle höjas den närmaste tiden, i spåren av den nuvarande turbulensen, framstår inte heller som troligt. Å andra sidan - varför skulle Riksbanken ta hänsyn till bostadspriserna nu, när man inte gjort det tidigare?
Chefsanalytiker
Peter Malmqvist
peter.malmqvist@remium.com
Tidigare utgivna artiklar
Vinster Q3: Något sämre mot slutet 20171113
Om brittiska bekymmer 20171109
Cykliskt drar börsen 20171108
Lärdomar från Storbritannien 20171106
Kollektiv skattehysteri 20171103
Hack i kurvan, eller...? 20171102
Godkänd vinsttrend 20171031
IFO ångar på, tyvärr... 20171026
Katalonien mot avgrunden 20171025
Rapporterna ångar på 20171025
Om långsiktig vinsttillväxt 20171017
Oroande inflationstrend 20171016
Om börsens värdering 20171012
Bomben desarmerad 20171011
Höga vinstförväntningar 20171005
Extremt obehaglig utveckling 20171004
Svårtolkat index 20171002
Om svenska statsbudgeten 20170922
Behövs Riksbanken? 20170918
Om börsens värdering 20170912
Gör som Schweiz 20170911
Vad är Nordeas strategi? 20170908
Varning för Nordeas indexeffekt 20170907
Om hushållens skuldsättning 20170906
Luriga inköpschefer 20170904
Kan fondflöden spå börsutvecklingen? 20170901
Om oljepris och inflation 20170830
Bred konjunkturuppgång, men... 20170825
Lysande tider! 20170823
Vinster: Två starka sektorer och två svaga 20170822
Om ECB, dollarkursen och inflation 20170821
Dämpar kronan inflationen? 20170817
Därför stiger inflationen 20170817
Kan pundet fälla börsen? 20170815
Hur långt kan dollarn falla? 20170807
Vinster Q2: Verkstad och konsument drar 20170726
Vinstutvecklingen i underkant 20170725
Varning för indexfonder och ETF:er 20170707
Om börsens värdering 20170707
Vilken effekt har räntepolitiken? 20170704
Om ECB:s räntepolitik 20170703
Cykliskt och konsument lyfter vinsterna 20170628
Bågen hårt spänd 20170627
IFO ångar på 20170627
Om sill och kräftor 20170622
Vad styr styrräntorna? 20170615
Toppindikator 20170613
Vilken är bästa sektorn? 20170608
Sverige är fantastiskt! 20170605
Vart är USA på väg? 20170602
Något om börsens sektorvärdering 20170529
Vad förklarar dollarfallet? 20170523
Om löner och inflation 20170518
Riksbanken på rätt väg 20170517
Oroande USA-indikatorer 20170511
Om fransk konjunktur 20170508
Fortsatt mycket bra vinstutveckling 20170505
Mycket stark utveckling 20170427
Fel om Frankrike 20170427
Avslöjande bilstatistik 20170421
Mer om den svenska inflationen 20170419
Vad styr Kinas valuta? 20170418
Går USA med förlust? 20170411
Inköpschefer nära rekordnivå 20170410
Om storbolagens värdering 20170407
Serviceprisökningarna visar vägen 20170403
Sverige i världstopp 20170331
Britternas dilemma 20170330
I huvudet på en aktieplacerare (inkl. video på Remiums KMD 28/3) 20170329
Starka vinstförväntningar 20170327
Vad följer efter Brexit? 20170323
Trumpeffekten +4? 20170321
Vad lär oss obligationsmarknaden? 20170313
Om hönan och ägget 20170306
Oroande historik 20170303
Starka och svaga storbolag 20170228
Inhemska sektorer styr vinstutvecklingen 20170216
Två procent - och sedan..? 20170210
Vinsttrenden - Stabil och uppåtriktad 20170208
Fortsatt positiv rapporttrend 20170203
Bekymmersam trend 20170201
Att bolla med handgranater 20170126
Det brittiska dilemmat 20170120
Var ligger botten för pundet? 20170110
Aktier - det långa perspektivet 20170109